大家好，欢迎来到游行迹民宿客栈大讲堂。很高兴又和大家在这里相聚了。上一节课我们为各位准备开民宿的学员朋友讲了开民宿的大方向，是全职投入还是兼职尝试，想必大家在课后都会认真思考了很多问题。欢迎大家在学习的过程中，积极地给我们留言，提出你在开民宿的过程当中所遇到的问题和疑惑，我们会一一为你解答。上一节课也预告过了，这节课我们会给大家讲讲，开民宿的准备工作。第一部分我们先给大家梳理一下民宿的基本类型，让你开店之前先为自己的民宿定性。

当你决定了开民宿当老板的那一刻开始，就要开始为实际的操作而做准备了，不仅需要学习相应的行业知识，还需要具备开民宿的能力，不仅心态上需要坚定，最重要的是资金的准备是否充足，资金来源的渠道等等，这些都是在策划阶段第一步需要考虑的事儿。

民宿的规模一般较小，可是这不代表它很简单，更不是光靠砸钱就能把民宿客栈开好，民宿的主人首先需要了解自己的知识和技能储备，对开民宿需要掌握的常识要足够，对财务常识和法律常识要熟悉。在目前，我国还没有出台针对“民宿”、“客栈”的法律法规，对民宿也没有一个明确的定义，只是归类为“短租服务”中的一种。

在2019年国家文化和旅游部颁布的《旅游民宿基本要求与评价中》，对民宿是这样定义的：“利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不能超过四层，建筑面积不能超过八百平方，主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。”这项规定给了民宿一个明确的基本框架，要在这个范围之内建设民宿，不违反国家规定，保证经营的合法性。

民宿和客栈的概念，也必须清晰地了解两者的区别。民宿和客栈相同之处，是它们的住宿业态，都以提供短途租住场所内的住宿和餐饮服务为主，其相关个性化增值服务只要不触犯国家相关法律法规，都没有太多强制的限制。如果要给民宿和客栈两者之间加以区别，可参照两个标准定义：一是物业专门按照住宿设施要求修建的，宜称为客栈，利用原有房屋改造的，宜称为民宿；二是单栋建筑客房数在十五间以下的称为民宿，超过十五间则称为客栈。

上节课，我们在归类建议考虑开民宿的类型时，提到的是城市民宿和乡村民宿两个大的概念，其实，民宿的分类非常多，我们今天就将民宿归纳成六大类型，方便大家在开店之前更好的定位。

广州月圆民宿，位于富有民国风情的骑楼建筑之上

第一种按民宿的发展类型来分别，有两种，一种是传统民宿；另一种是现代民宿。传统民宿大都是老百姓的民居改建而成，外观上基本保留建筑的原貌，只对内部进行改造和装修，较大地保护地方的建筑特色和文化，也是民宿中的主流类型，例如北京的胡同民宿、上海的弄堂民宿、广州的骑楼民宿等等，就属于传统民宿。

现代民宿，这类型的民宿普遍是新建的，按地方的特色或者建筑风格建造，也有的是移植外地的古宅、名村等特色建筑到当地，结合地区文化，增强其文化和彰显其品味，打造的特色民宿，例如广东著名的客乡，梅州市的梅花湾壹号民宿，它的建筑套房，就是江西人整体迁居到广东梅州等地定居生活的客家人先祖的宅院，利用先进的技术修复，将古建筑和现代建筑相融合打造而成的，是一个同时呈现客家人祖居古建筑特色和现代奢华舒适的住宿空间。像这类型的民宿，因其拥有的独特性和与众不同的建筑文化体验感，现如今很受到大众的欢迎和追捧。

第二种是按照地理位置划分的乡村民宿和城市民宿。顾名思义，乡村民宿是分布在各个乡村地方的、具有农家和农村特点的民宿；近年来也有不少在城市或者城市郊区，按照乡村风格建设的民宿，也统称为乡村民宿。

城市民宿普遍坐落在城市中的闹市区或城区，以城市中的古老街区或特色建筑组群民房、或是现代摩登的高楼大厦中风景视线好、交通方便的公寓民宿为主

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第三种是以服务功能区分的单一型民宿和综合服务民宿。单一型民宿一般开在大型的景区、旅游综合度假村或城市中央城区，其周边生活和玩乐业态丰富，功能齐全，其所依托的区域能提供多样的服务，民宿提供住宿功能已经足够了。

综合服务民宿是除了住宿外的还提供其他服务需求的，例如民宿内配有餐饮，观光，休闲，养生等功能，有些民宿主人还配有个性化定制服务，会因应客人的需要为他们特别准备某些活动，例如团建、宴会、拍摄、游玩点预订等等。

第四种是按规模分，有居家散落型民宿，主人一般还居住在此，在满足居住的前提下，把多出来的房间或楼层整理出来接待客人。

单独打造型 ，是几户人家选择一个合适的地方建造或者将几栋民宅打造成民宿，除了民宿本身的住宿功能，很多还兼做休闲场所，例如咖啡馆、奶茶店、或者网红打卡地，店内有特色产品或文创产品售卖等等。

小簇集群型，通常是一个村、或者一片街区的其中一部分房屋进行连片规划

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连片新建群民宿，就是在一片新的土地上，规划建设成片的民宿，这类民宿有移植国外某些著名的村镇异地打造，例如深圳东部华侨城的茵特拉根小镇；有些是恢复破落的或消失了的历史名村古镇；有些是根据一种文化主线、特色资源打造的小镇。

第五种是按层级分，一种叫一般民宿，以传统的居家民宿为主，它的特点是原始、朴实、真实。

梅州梅花湾壹号民宿，集客家人古建筑和中西艺术文化元素于一身的精品民宿

另一种是精品民宿，主要体现在一个“精”字上，与一般民宿不同，它在保留原建筑的外观的特色基础上，在内部有高级的设备和以主人的审美喜好、艺术品味等去打造，这种民宿的舒适感、美感方面都属于享受级别。

还有一种是潮流民宿，是以当下最流行的游玩住宿新体验概念打造的，是依据异国异地的著名村落或小镇为主题主线的民宿类型。

第六种类型的民宿是按产权来区分的，它们分别是私有民宿、集体所有民宿、国有民宿和社会民宿。私有民宿产权清晰，归个人所有，自主管理和经营，盈亏自负。

集体所有制民宿，产权一般以宗族和家族所有，所有权由村、族亲属等人共同拥有，在不少农村依然保留集体所有制的民居做成的民宿，产权就属于集体所有制。

国有民宿是近年新出现的民宿，主要是政府国有企业收购民居改造或新建的整片民居。

社会民宿是社会资本开办的民宿统称，一些企业集团会以连锁品牌的形式开办同品牌不同风格的特色民宿，社会民宿的投入资金比独资的民宿大，种类也比较多。

今天有一条民宿行业的新闻消息很值得留意，该新闻报道了贵州省统计局在日前组建了调研组，对贵州省内部分重点民宿进行实地走访调研，并形成了“贵州民宿发展情况调研报告”。报告显示，近年来，随着贵州省旅游业的快速发展，民宿也具备了一定的规模，为贵州旅游、乡村振兴带来了积极地推动作用，但发展上仍存在着“民宿分布不均匀”、“缺少总体统筹规划”、“缺乏特色和文化内涵”、“基础设施不够完善”、“民宿经营受季节性和假日性影响较明显”等方面的困难和问题。

有些民宿拥有美丽的天然环境，但是交通不够方便，周边没太多设施为住客提供服务，是制约民宿的发展因素之一

这个是贵州省的报告调研，但其实全国的很多省份，民宿行业也正同样在遭遇这些问题，这份报告指出的问题可谓非常具有代表性。我国的民宿经济目前基本处于自我发展状态，同质化严重，在遇到疫情等不可抗拒冲击下，抗风险能力弱，容易被市场淘汰。在监督和管理机制并不完善的阶段，大部分民宿管理都不够规范。民宿在市场的核心竞争力在于其有别于酒店的体验感和主题性，但一些民宿不注重对当地民俗文化、风土人情、地域特色和文化内涵的挖掘，商业化色彩浓厚，有文化“民味”的民宿不多，很多基础设施也不够完善。很多乡村民宿基本都远离城市，虽然没有了喧嚣，但也存在交通不便和个别地方通讯信号较弱等的致命伤问题。一些从业人员的素质偏低，服务意识和服务品质不高，也难以满足当前多层次民宿旅游消费者的服务需求。

看，开民宿真的是个系统工程，哪怕是当地人，也不能毫不用心，更别说是外地人光靠情怀喜欢一个地方就去开民宿了。开民宿需要情怀更需要理性，应该注重你想要开民宿的地方的旅游发展战略，充分利用自然资源、气候资源、旅游资源等资源禀赋优势，结合产业发展条件、乡土人文风情、民族民俗特色，在这些基础上再去对自己的民宿进行布局规划。

别以为民宿规模小，开起来不算太难，但要活下来也并非易事，要避免同质化的问题，按地方特点打造有特色的主题民宿，促进民宿建设与自然环境融合，达到自然、建筑和人三者间的和谐统一，做到与周边环境相适应，形成差异化发展及多形态的现代民宿。

同时还要积极推动民宿品牌的培育，打造地方区域品牌、产品系列品牌和特色民宿品牌。要避免做一家“没文化”的民宿，在民宿行业百花齐放的今天，只提供一个住宿的地方，是不具备竞争力的，民宿要根据地域文化特色去推进文化创意方面的策划和设计，把民宿建成有故事、有体验、有品味的地方。

民宿的基础设施完善，不仅仅是民宿内部的设施，外部设施更是需要考虑的因素。你可能因为风景而爱上一个地方，但是开民宿，你并不是只给自己住的，你的民宿要吸引游客过来住，你就要深度考虑这个地方的水、电、网络信号以及道路、交通等公共基础设施的建设完不完善，如果这些硬件设施不好，你的民宿软件设施做得再好也没用。游客来入住不能变成“原始人”有各种不便，而是能够既拥有宁静的环境又不远离城市生活的便利，你的民宿要有游客愿意来，来得便利，住得舒适安心，才能有源源不断的客源。

民宿主自己和店内人员也要加强民宿行业的相关学习和培训，千万不可以欺客

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今天的业内新闻播报里贵州民宿的问题，实际上也是民宿在开办之前和开办之后需要重点留意的要素，在开民宿之前和过程当中，一定有无数个问题等待发现和击破，千万别畏惧困难，每一个遇到的困难问题，都是你改变的因；打败了困难，你才能收获成功的果。

今天的游行迹民宿客栈大讲堂就到这了，感谢大家的支持。游行迹民宿客栈大讲堂，是你的云端空中课堂，用耳听、用眼看即收获优质的民宿客栈管理学知识，随时随地得到知识补充赋能。更多干货，我们将陆续上线，下节课我们会讲民宿客栈开店实战的最大门槛，如何有效地筹措资金，请勿错过哦，我们下节课再见。