这些上海买房的思维收好了

1一定要有下家思维

你要想你卖房的时候，这个房子好不好卖，卖给谁。

比如说你在上海买了一个远郊的房子，自己很憧憬很喜欢，然后卖的时候发现买的人很少，或者这个房子价格涨不起来，跑输上海的大盘，就很惨

谁以后会来买你的房子，这个问题，应该始终主导你的买房决策：

是预算不足的刚需客买，还是金融从业者、企业主、码农这些高收入群体来买？

如果你选后一种，那么未来这些高收入群体看中的地方，才是你应该买房的地方，比如这几个板块：

大虹桥、联洋、世纪公园；陆家嘴、张江、新江湾城；漕河泾、紫竹、徐汇滨江；最后再加一个徐泾。

为什么只隔了一条沪渝高速，南面的徐泾可以卖六万六，北面的九亭只能卖五万三？

因为在徐泾买房子的有很多企业主和高管：青浦世外的家长，有开厂的，也有地产开发商的高层领导。

而九亭的业主，大多是个体户、一般员工、做服务业的；这批人的财力比较弱，自然九亭的房价涨不过对面的徐泾。

2买上海东西两侧的房子大概率不会错

不知道买哪里的时候，就选东西两侧的房子，因为上海的主要副中心都在东西两侧分布。

这从地铁也可以看出，上海地铁线凡是东西走向的话，一般来说估值会高很多。

而南北向的地铁是比较弱的，最弱的就是三号线，三号线旁边的房子不会因为它在三号线靠近地铁，就有多大机会。

3如何通过地铁选板块？

记住这几句话：

1）内环内对地铁无感；

2）浦西更依赖地铁，因为浦东的快速路很多，去哪里开车都很快；

3）中环外，尤其郊区更依赖地铁，建议寻找中外环附近的有地铁形成网状布局的板块，比如大虹桥。

4）怎么判断一条地铁线强不强，第一是东西走向，第二看它穿过几个副中心。

说几条比较强的地铁线，这种地铁线是可以明显提升房价的，比如14号线，13号线。

14号线为什么强？是因为它有一站是陆家嘴。

13号线很多人坐13号线到张江那边去上班。

4刚需买房关键是做好取舍

刚需在买房的时候，应该要多考虑房产的增值保值属性，辅以板块通勤的便捷性和社区的宜居度；

而像学区、价值认同、医疗配套等其他维度则不宜过多奢求。

刚需要学会取舍，因为房子很贵，什么都好的房子你肯定买不起。

交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同这些评估纬度，你最多只能选3个。

5浦东的逻辑与浦西不同

1）浦东和浦西，可以说是两个不同的“城市”，浦西是老上海，浦东则更像深圳。

在浦东买房，环线逻辑完全失效，产业和资源，才是第一位的。

2）浦东楼市的定价权，在新上海人手里。

对于新上海人来说，产业和XQ是买房最看重的两样东西。

哪里有高收入的工作机会和优质的教育资源，哪里就是宇宙中心。

3）同样是规划，在浦东就会被放大。

4）浦东外环外已经基本被放弃，比如惠南、祝桥。唯一有希望的是临港，因为它的规划很强。

7小户型适合飞机户型

大户型适合动静分离

1）两房和小三房更适合飞机户型

什么是飞机户型呢？就是客厅在中间主次卧分布两侧，飞机户型的通透性非常好。

而且它没有过道面积的浪费，各个功能的连接区域之中可以很好的利用起来。

但它的劣势是隔音效果很差，牺牲了一定的私密性。

2）大户型适合动静分离户型

比如120平以上，150平以上的四房，客厅在一边

中国金属通报杂志

中内环买房子，以飞机户型为主

城市建设理论研究编辑部

中外环改善地区，则建议买大户型动静分离户型。

8别墅是自住良品，投资毒药

1）买豪宅穿越周期的秘密，在于抢占稀缺资源。

相对于商业、教育这种普通人比较看重的资源来说，山水人文资源才是真正的不可复制的稀缺资源。

2）别墅是自住良品，投资毒药。

其实，现在一般人在上海买得起的“别墅”，根本不是别墅，严格意义上应该叫叠墅，这种就是低楼层的复式。

真正的别墅，在国外叫做“villa”，而大部分国内所谓的“别墅”只能称作“house”。

比如上海西郊的檀宫，就是高品质的“villa”，那种房子根本不愁卖，甚至挂都不用挂出来就被人盯上了，出一套少一套。

而青浦的X景花园里面的叠墅，就是典型的“house”。

我称之为经济型别墅，这类房子就出手困难。

原因有四点，

一是接盘侠少，

二是装修成本高，

三维护成本高

科学咨询

四是贷款评估价低。

所以，投资一般不建议买别墅。

当然，如果你持有的是稀缺资源的独栋别墅，那保值升值以及后期转手都是不错的。

而像大多数修建在远郊的别墅，资源品质都不到位。

100套别墅里，真正值得买的10套都不到。

9金山、奉贤、崇明，一般不建议买

从升值保值的逻辑来讲，金山还不如昆山。

虽然金山属于上海，昆山属于江苏。

除非你是当地人，或者你特别喜欢田园生活，否则不建议买金山、奉贤、崇明这几个地方。

买这个地方还不如买环沪，环沪还不占房票。